Forward Darlehen

Stehen die Zinsen gerade günstig und Darlehensnehmer steuern in absehbarer Zeit auf eine Anschlussfinanzierung zu, ergibt es Sinn, sich einmal genauer mit dem sogenannten Forward Darlehen, dessen Vorteilen und den damit einhergehenden Bedingungen auseinanderzusetzen. Alle wichtigen Infos haben wir im Folgenden für Sie zusammengefasst.

Forward Darlehen – Was ist das überhaupt?

Im Zuge eines Forward Darlehens wird schon vor Ende der Sollzinsbindung des bestehenden Kredits ein Zinssatz für die Anschlussfinanzierung festgeschrieben. Sobald die Sollzinsbindung ausläuft, erfolgt die Auszahlung des Forward Darlehens mit der Ablösung der Restschuld aus der Erstfinanzierung. Während eine gewöhnliche Umschuldung erst mit Ablauf der Sollzinsbindung in Angriff genommen werden kann, lässt sich der Forward Kredit schon maximal 66 Monate zuvor festlegen.

Vorteile: Was spricht für ein Forward Darlehen?

Die Vorteile, die ein Forward Darlehen mit sich bringen kann, sind nicht zu übersehen: Darlehensnehmer erhalten die Möglichkeit, sich günstige Konditionen zu sichern sowie langfristige finanzielle Planungssicherheit über das Ende der Sollzinsbindung hinaus zu gewinnen. Und das alles ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung, wie sie bei einer verfrühten Umschuldung anfällt, an das zuerst gewählte Kreditinstitut bezahlen zu müssen.

Wichtige Hinweise für Darlehensnehmer

So schwer die Vorteile auch wiegen, gibt es einige Dinge, die in Bezug auf ein Forwarddarlehen nicht verschwiegen werden dürfen. Zum einen fällt für gewöhnlich ein geringfügiger Aufschlag auf den zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltenden Zinssatz an. Zum anderen besteht natürlich das Risiko, dass die Zinsen weiter fallen und der mit dem Forward Darlehen vereinbarte Zinssatz somit über der Zinslinie liegt. Darlehensnehmer sollten sich bewusst darüber sein, dass die festgehaltenen Konditionen fix bleiben – egal wie sich die Zinsen bis zur Auszahlung weiterentwickeln.

Forwarddarlehen sinnvoll vergleichen

Bevor Darlehensnehmer einen Vertrag unterschreiben, sollten sie sich immer die Zeit nehmen, verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen. Das Forward Darlehen stellt hier logischerweise keine Ausnahme dar. Um einen sinnvollen Vergleich anstellen zu können, sollten Sie sich allem voran auf diese Parameter konzentrieren:

• Zinskonditionen
• Länge der Vorlaufzeit
• Zinsaufschlag
• Start und Dauer der Sollzinsbindung

Funktionsweise von Forward Darlehen

Um Sie umfassend zu informieren, möchten wir nun weiter in die Tiefe der Materie eintauchen und mehrere relevante Aspekte rund um das Forwarddarlehen unter die Lupe nehmen. Zunächst einmal sei die große Chance, die ein solches Darlehen bieten kann, genannt. Die Sollzinsbindung, die bei Aufnahme des Erstkredits vereinbart wird, bietet Darlehensnehmern bereits eine gewisse finanzielle Planungssicherheit für zehn, fünfzehn oder vielleicht sogar zwanzig Jahre. Wer über ein ausreichend hohes monatliches Einkommen verfügt, um die Schuld binnen dieses Zeitraums voll zu tilgen, muss sich darüber hinaus keine Sorgen machen. Anders sieht es beim Großteil der Kreditnehmer aus: Sie müssen fürchten, die Restschuld, die zum Ende der Sollzinsbindung noch besteht, mit einer unter Umständen weitaus höher zinsbelasteten Anschlussfinanzierung abzubezahlen – keine unbedingt rosige Aussicht. Das Risiko, künftig eine deutlich höhere Zinslast stemmen zu müssen, lässt sich mittels eines Forward Darlehens minimieren, weshalb solche Darlehen trotz Zinsaufschlag eine durchaus attraktive Option darstellen können.

Zinsbereithaltung und bereithaltungsfreie Zeit

Ein Forward Darlehen ist nur dann eine Option, wenn die Erstfinanzierung bereits besteht – ohne laufendes Darlehen kein Forward Kredit. Das hat unter anderem mit der sogenannten Zinsbereithaltung beziehungsweise mit der bereithaltungsfreien Zeit zu tun. Es ist keine Seltenheit, dass Bauherren die ersten Monate über keine Zinsen bezahlen, sodass eine immense finanzielle Doppelbelastung durch Mietzahlungen und Zinszahlungen vermieden werden kann. Die ersten Zinsen müssen dann zum Beispiel erst gezahlt werden, wenn das finanzierte Haus fertiggestellt ist. Dieser Service ist in aller Regel mit einem Zinsaufschlag verbunden, wodurch sich der vereinbarte Zinssatz für die Laufzeit der Sollzinsbindung dezent erhöht. Dennoch bleibt die Finanzierung planbar und genau diese Planbarkeit wird mit dem Forward Darlehen über das Ende der Sollzinsbindung hinaus fortgesetzt. Die fünf bis sechs Jahre vor Ablauf der Zinsfestschreibung des Erstkredits, in denen Darlehensnehmer die Möglichkeit haben, Zinsprognosen zu studieren und auf ein Forwarddarlehen zu setzen, werden auch als Forward-Phase bezeichnet.

Echtes vs. unechtes Forward Darlehen

Wer sich mit Forwarddarlehen befasst, stolpert in diesem Zusammenhang früher oder später über die Zusätze „echt“ und „unecht“. Was es damit auf sich hat, ist schnell erklärt: Beim unechten Forward Darlehen gilt der neu vereinbarte Zinssatz direkt mit Vertragsabschluss, selbst wenn bis zur Kreditauszahlung mit Ende der Zinsfestschreibung des Erstkredits noch Jahre vergehen. Bietet die Bank keine Zinsbereithaltung zur Überbrückung an, werden diese Jahre in Bezug auf die Gesamtlaufzeit der Sollzinsbindung mitgerechnet – nicht optimal. Anders beim echten Forwarddarlehen: Hier wird der Zinssatz gegebenenfalls zwar ebenfalls lange vor Ablauf der Zinsfestschreibung des Erstkredits vereinbart, die Uhr beginnt aber erst mit der Ablösung zu ticken. Ein Beispiel zur Verdeutlichung: Wird ein echtes Forward Darlehen mit einer Sollzinsbindung von zehn Jahren fünf Jahre vor Ablösung unter Dach und Fach gebracht, gilt die Zinsfestschreibung ab Beginn der Anschlussfinanzierung zehn Jahre lang. Beim unechten Forward Darlehen würden zu diesem Zeitpunkt nur noch fünf Jahre Sollzinsbindung übrigbleiben.

Änderung der Grundschuld – Mit welchen Kosten ist zu rechnen?

Eine Anschlussfinanzierung erfordert immer dann eine Grundschuldänderung, wenn sie mit einem Wechsel der Bank verbunden ist. Die Grundschuld wird dann vom gewählten Kreditinstitut für den Erstkredit auf den neuen Finanzierungspartner übertragen, was mit Kosten einhergeht, die sich je nach Höhe der Grundschuld schnell auf mehrere hundert Euro belaufen. Die gute Nachricht: Der Darlehensnehmer muss diese Kosten nicht in jedem Fall tragen, denn im Sinne der Neukundengewinnung übernehmen manche Banken den Betrag. Es lohnt sich also definitiv, das Thema anzusprechen und nachzufragen, ob eine solche Kostenübernahme angeboten wird.

Wann kann ein Forwarddarlehen gekündigt werden?

Ein Forward Darlehen schafft finanzielle Sicherheit, geht aber auch mit gewissen Grenzen in Sachen Flexibilität einher. Der geschlossene Vertrag ist bindend und eine vorzeitige Kündigung – etwa weil nun eine Umschuldung zu günstigeren Konditionen möglich wäre – ist nicht vorgesehen. Rein theoretisch gibt es zwar die Möglichkeit, durch die Zahlung der sogenannten Nichtabnahmegebühr vom Vertrag zurückzutreten, diese Gebühr fällt allerdings schmerzhaft hoch aus, weshalb sich damit in aller Regel keinerlei finanziellen Vorteile erzielen lassen.

Nichtabnahmegebühr beim Forward Darlehen

Wie hoch die Nichtabnahmegebühr angesetzt wird, geht von einer simplen Rechnung aus: Die Differenz aus dem hypothetischen Ertrag einer Anlage in Hypothekenpfandbriefen und den Zinszahlungen, die durch den Darlehensnehmer nun nicht erbracht werden, ergibt den Grundwert der Nichtabnahmegebühr. Von diesem Wert werden Risiko- und Verwaltungskosten abgezogen. Wer in Betracht zieht, die Nichtabnahmegebühr zugunsten eines Alternativkredits mit hervorragenden Konditionen auf sich zu nehmen, sollte dringlichst einen Experten hinzuziehen, der die Berechnungen der Bank überprüft und hinsichtlich der Umsetzbarkeit und der nachteiligen finanziellen Auswirkungen einer vorzeitigen Kündigung berät.